周益洋

最近台北街頭又傳出大廈外牆石屎剝落意外，一塊從天而降的水泥塊差點砸中路過民眾，讓人捏把冷汗。這種老舊建築外牆剝落的問題在台灣其實很常見，特別是屋齡超過30年的公寓大廈，經過長期風吹日曬雨淋，外牆磁磚或水泥層容易老化剝落，成為都市中的隱形殺機。

遇到這種情況，很多住戶第一時間會想「該找誰處理？」其實根據《公寓大廈管理條例》，外牆屬於共用部分，管委會負有維護責任。但實務上常遇到管委會經費不足，或是住戶意見分歧導致修繕延宕。建議可以先請專業技師評估危險程度，若屬緊急情況可先做簡易防護，像是架設防護網或圍警示線。

最近就有住戶分享親身經歷，他們大樓外牆剝落問題拖了三年才解決，主要卡在部分住戶不願分攤費用。後來是透過區權會強制通過決議，並向都發局申請外牆修繕補助，每戶實際負擔金額比原本少了近六成。過程中管委會也張貼明顯告示，提醒路人繞道通行，避免發生意外被告賠償。

說到賠償責任，如果外牆剝落造成路人受傷，整棟大樓的區分所有權人都可能要連帶賠償。之前台中就有案例判決住戶須共同賠償近百萬元。有些管委會會投保公共意外責任險，但額度通常不高，最好還是定期檢修外牆比較實在。

最近台北街頭發生大樓外牆水泥剝落砸傷路人的意外，讓大家都很擔心。大樓外牆水泥剝落砸傷路人，誰該負責？這個問題其實牽涉到好多層面，不是單純誰對誰錯那麼簡單。今天就來跟大家聊聊，遇到這種狀況時，法律上到底是怎麼認定的，還有平常我們該注意什麼。

首先，根據《建築法》和《民法》的規定，大樓外牆屬於建築物的一部分，管委會或所有權人本來就有定期維護的責任。如果因為疏於檢查或修繕導致意外發生，責任歸屬就很明確了。不過實際狀況往往更複雜，比如有些老舊公寓根本沒有管委會，或是住戶之間對於修繕費用喬不攏，這些都會影響到後續的賠償問題。

再來就是舉證的問題了。被砸傷的路人要怎麼證明是大樓外牆剝落造成的？這時候監視器畫面就超級重要啦！所以建議大家經過老舊建築時，可以多留意一下周圍有沒有監視器，萬一真的不幸遇到意外，至少能有證據可以佐證。另外，現在很多里辦公室都有推動老屋健檢補助，住戶們真的要多加利用，不要等到出事才後悔莫及。

說到賠償金額，這就要看受傷的嚴重程度了。從醫藥費、工作損失到精神賠償都有可能，而且如果家屬要提告，金額往往會比想像中高很多。之前新北就有個案例，因為磁磚掉落砸到人，最後判賠將近兩百萬，對一般家庭來說真的是筆不小的負擔。所以與其事後打官司，不如平時就做好預防工作比較實在。

老舊公寓混凝土剝落何時最容易發生？這其實跟天氣變化、建築年齡和日常維護都有很大關係。住在台灣這種潮濕多雨的環境，老房子的水泥本來就容易劣化，加上地震頻繁，牆面龜裂後水分滲入，鋼筋生鏽膨脹就會把混凝土撐破。特別是那種30年以上的公寓，外牆磁磚剝落的新聞時有所聞，走在騎樓下真的要小心抬頭看啊！

根據營建署的資料，混凝土剝落最常發生在以下幾種情況：

最近這幾天東北季風開始增強，早晚溫差大到10度以上，我家隔壁棟40年老公寓的外牆就掉下一塊巴掌大的水泥塊，幸好沒砸到人。師傅來看說這種老房子外牆的混凝土保護層早就碳化到剩不到2公分，裡面的鋼筋都鏽到膨脹了，遇到劇烈溫度變化或地震很容易繼續剝落。建議住老舊公寓的大家，雨季前最好請專業人士來做個簡單檢查，至少把已經浮凸的部份敲掉重新補強，不然等到颱風來才處理就來不及啦！

其實從平常一些小細節就能發現徵兆，像是天花板出現新的裂痕、牆面有不明水漬、或是敲擊時聽到空心的聲音。我們社區去年就集資做過外牆拉皮，雖然花了不少錢，但想到萬一砸到路人要賠的醫藥費和官司，還是早點處理比較安心。現在新建案都用比較好的混凝土配方和防水工法，但20年以上老房子真的要多注意，特別是那種外牆磁磚已經明顯凸起或變色的，走在下面記得快步通過比較安全。

最近好多社區都遇到外牆剝落的問題，到底社區外牆剝落該找誰處理？管委會角色解析這個問題該怎麼解決呢？其實這跟管委會的職責息息相關，今天就來跟大家聊聊遇到這種狀況時該怎麼處理比較妥當。

首先要知道，管委會其實就是社區的「大管家」，根據《公寓大廈管理條例》，公共區域的維護修繕本來就是管委會的基本責任。外牆屬於共用部分，所以當發現磁磚剝落或水泥剝離時，第一步就是要立即通知管委會。管委會接到通報後，應該要馬上在危險區域設置警戒線，避免住戶或路人被砸傷，然後盡快找專業廠商來評估修復方式。

這裡幫大家整理幾個常見狀況的處理流程：

很多住戶會問：「為什麼不能直接找里長或市政府？」其實除非是古蹟或歷史建築，否則一般社區外牆問題還是要由管委會負責。如果管委會遲遲不處理，住戶可以根據條例第36條要求管委會限期改善，必要時還能向主管機關檢舉。不過通常只要好好溝通，管委會都會積極處理，畢竟這關係到整個社區的安全跟房價啊！

另外要提醒的是，外牆修復不是隨便找個工人來補一補就好。現在很多縣市都有規定要由專業的建築師或技師來評估，特別是超過一定年限的老舊建築。修復前最好先確認廠商有沒有相關證照，免得花錢又沒效果。施工期間也要注意噪音和粉塵問題，記得提前公告讓住戶知道，才不會引起不必要的糾紛。